הסכם ״נון שופ״ נפוץ בימנו בעסקאות התחדשות עירונית כגון תמ״א 38 ופינוי בינוי.
כבר בתחילת המגעים שבין היזם/המארגן של פרויקט התחדשות עירונית לבין בעלי הזכויות במקרקעין, מתקבלת אצל בעלי הזכויות דרישה לחתום על הסכם ״נון שופ״ אשר משמעותו ״התחייבות להימנע מניהול משא ומתן מול צד ג׳״.
מטרתו העיקרית הינה לאפשר ליזם/מארגן לבחון את רצינות הדיירים, את מצבו המשפטי של הפרויקט (בדיקה שאין חסמים לדיירים) והחשוב מכל יהיה ביצוע בדיקות מקדימות ביחס להיתכנות התכנונית והכדאיות הכלכלית של העסקה. בדיקות אלו מבוצעות על ידי הקבלן/היזם, עוד בשלבים המקדמיים, תוך כדי ניהול המו״מ בדרך לחתימה על הסכם התחדשות עירונית מחייב. בדיקות אלו, כרוחות בעלויות בהן נושא הקבלן ובפרויקט גדול עשויות אף להגיע למאות אלפים. על כן, הקבלן/היזם מבקש להבטיח את עצמו ולמנוע מהדיירים לנהל מו״מ מול צדדים שלישיים, לתקופת זמן מוגבלת.
חשוב להבין, הסכם 'נון שופ' הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין שכן, הוא יוצר מערכת חוזית ומשפטית בין הצדדים. ההסכם מעניק לקבלן/יזם בלעדיות לקידום הפרויקט ומקנה לו כרטיס כניסה לגופים ממשלתיים ו/או עירוניים, בשם הדיירים. על כן, אין להמעיט בערכו וחשוב לכלול בו, את כל התנאים הדרושים על מנת להקטין, כמה שניתן את הנזקים שעלולים להיגרם לדיירים, במידה והקבלן/יזם לא יפעל לקידום הפרויקט.
מומלץ לערוך את הסכם ה"נון שופ" בייעוץ עורך דין מומחה להתחדשות עירונית, וכבר בשלב שזה לבצע בדיקות מקדימות ליזם/מארגן, שכן, כאמור מדובר בהסכם מחייב, המגביל את הדיירים מניהול מו"מ עם יזם/מארגן אחר ומקנה בלעדיות מוחלטת ליזם/מארגן מולו הוא נחתם. כאשר ההסכם נערך על ידי עורך דין מטעם הדיירים, נשמרים האינטרסים של קידום הפרויקט ונקבעות חלופות בהם ניתן להתנתק מההסכם, כמובן מבלי שהדבר מהווה הפרה של ההסכם, זאת בצירוף מסמכים נוספים שיש לדרוש מהיזם/מארגן, בהם ניתן לעשות שימוש על מנת לבצע את הנתק בצורה פשוטה ומהירה יותר.
קיימים מספר היבטים חשובים שחייבים להיות כלולים בהסכם נון שופ כגון, הגבלת זמנים, מתן עדכונים שוטפים לדיירים, מספר החתימות הדרוש על מנת שההסכם ייכנס לתוקף, איסור רישום הערת אזהרה בגינו (כדאי להחזיק בייפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה ותירשם בניגוד להסכם), קביעה רשימה של מקרים בהם יהיו רשאים הדיירים לבטל את ההסכם מיידית (למשל אם היזם/קבלן נכנס להליכי חדל״פ).
כמובן, שלא מדובר ברשימה סגורה ולכל פרויקט/יזם יש את המאפיינים שלו, אותם חשוב לכלול בהסכם.
ביום 3.4.2017 פורסם חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, ובשמו השני חוק המארגנים. החוק נועד להגן על הדיירים ולתחום את התקופות בהם הסכם נון שופ יעמוד בתוקפו לטובת יזם/מארגן. בנוסף, נקבעו תנאים נוספים לחתימה על ההסכם כמו קיום כנס דיירים, מסירת מידע, סעיפים שחייב לכלול במסגרת ההסכם והחשוב מכל התקופות בהם ההסכם יעמוד בתוקף, ואלו תלויות באחוז הדיירים אשר חתמו על ההסכם ובפעולות התכנוניות אותם ביצע היזם/מארגן.
האמור במאמר זה, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי של עורך דין וכל מקרה, לפי נסיבותיו יש לבחון לגופו. על כן, עשיית שימוש במידע המובא לעיל, הינה על אחריות המשתמש בלבד.