מסלול 1
חוק מיסוי מקרקעין, התשכ״ג-1963, התקנות והוראות הביצוע, מעניקים לעולים חדשים העומדים בתנאי אחת משלושת החלופות המוגדרות בחוק (המפורטות להלן), הנחה משמעותית בתשלום מס רכישה עבור רכישת דירת מגורים ו/או מבנה לעסק ו/או קרקע (לצורך בניית אחד מאלו).
שווי ההנחה.
שיעורי המס החלים על עולה חדש במועד ניצול ההנחה (נכון ליום 16.01.2023):
0.5% על כל שווי הנכס עד לגובה של 1,928,220 ₪
5% על כל שווי הנכס שמעל 1,928,220 ₪
סכומים אלו מתעדכנים מידי שנה, על ידי רשויות המס ומפורסמים בכל 15 לחודש ינואר.
סוגי הנכסים.
- רכישת דירת מגורים לצורכי מגורי העולה ובני משפחתו, או לחלופין, רכישת דירת מגורים המשלבת מגורים ועסק יחד, כאשר גם המגורים וגם העסק יהיו של העולה.
- רכישת עסק לרבות משק שישמש את העולה או קרובו של העולה לשימוש עצמאי. לעניין סעיף זה קרוב הוא הורים, צאצאים ובני זוגם ואחים ואחיות.
- רכישת קרקע פנויה שתשמש את העולה למגורים או להקמת עסק ובלבד ששטחה לא יעלה על השטח המינימלי המותר לבניה עליה לפי התוכנית החלה עליה או 1,000 מ״ר, עפ״י הגדול. ככל ששטח הקרקע יעלה על השטחים המפורטים לעיל, ההטבה תינתן על החלק היחסי ועל היתרה ישולם מס מלא.
ההנחה ניתנת למימוש פעמיים לכל עולה, אחת עבור רכישת דירת מגורים והשנייה עבור רכישת נכס לעסק.
מועד המימוש.
הזכאות ניתנת למימוש עבור נכס שנרכש על ידי העולה, שנה בטרם עלייתו לארץ ועד 7 שנים לאחר עלייתו לארץ, כאשר במניין תקופה זו, לא יבוא בחשבון תקופת שירותו הצבאי של העולה (ובמקרים מסוימים גם שירות לאומי).
תנאי הזכאות.
עולה חדש מוגדר בחוק כאחד שמחזיק באחת מהתעודות שלהלן:
- אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות
- תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות
- אשרה או רישיון לישיבת ארעי.
בני זוג אשר רכשו נכס מקרקעין במשותף, יראו כאילו רכש אותם העולה בלבד וזאת לעניין החיוב במס רכישה, כלומר ההנחה תינתן גם על חלקו של בן הזוג בנכס.
ככל ששני יחידים שאינם נשואים יירכשו נכס מקרקעין במשותף ובתוך 12 חודשים ממועד הרכישה הם יינשאו, תתוקן השומה ובן הזוג של העולה יקבל החזר על החלק של מס הרכישה ששולם בעודף.
מסלול 2
בהתאם להוראות ס 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, זכאי תושב ישראל למדרגות מס מטיבות במועד רכישתו את דירתו היחידה בישראל (או את דירתו החלופית לדירתו היחידה), ובלבד שבסופו של יום יוותר עם דירת מגורים יחידה (לשים לב כי בחלופה זו לא נדרש שימוש עצמי של העולה בדירה).
בבחירת מסלול זה ״תושב ישראל״ הוא מי שבתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה היחידה, הפך לתושב ישראל ועליו לעמוד בתנאי הגדרת ״תושב ישראל״ כפי שעולה מוגדרים בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה.
נכון למועד כתיבת מאמר זה (1.10.2023) הגדרת ״תושב ישראל״ נקבעה בתיקון 132 לפקודה, כאשר בפועל היא בוחנים את מרכז החיים של הנישום עפ״י שיקולים שונים כמו מקום בית הקבע, מקום מגוריו, מקום מגורי בני משפחתו, מקום עיסוקו, מרכז האינטרסים הכלכליים של הנישום ומקום פעילותו בארגונים, איגודים ובמוסדות השונים. בנוסף, קיימת חזקת המבחן הכמותי, בהתקיימה ניתן לקבוע כי אדם ששהה בישראל לפחות 183 ימים בשנת המס, או ששהה לפחות 30 ימים בשנת המס ולפחות 425 בשנתיים שקדמו לה, אולם חזקה זו ניתנת לסתירה הן על ידי הנישום והן על ידי פקיד המס, כאשר המבחן הפרסונלי של מרכז חייו של הנישום יכול להבחין אחרת.
אולם לאחרונה הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק, שעניינה תיקון פקודת מס הכנסה בכל הנוגע להגדרת תושב ישראל, במסגרתה מוצע לקבוע חזקות חלוטות, שאינן ניתנות לסתירה, בהתקיימותן יקבע מיהו תושב ישראל לצורכי מס. חזקות אלו מבוססות על מבחן כמותי של ימי שהיה בישראל בשנת המס.
על כן, חשוב להיוועץ בעורך דין/יועץ מס, טרם רכישת הדירה, על מנת לבדוק ולהיערך בהתאם לסכומי המס החלים על כל רכישה/מכירה (ישנה חשיבות לכך גם בפטורים הקיימים במס שבח).
שיעורי המס החלים על דירה יחידה (נכון ליום 16.01.2023):
על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ – 0%
על חלק השווי העולה על 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ – 3.5%
על חלק השווי העולה על 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ – 5%
על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ – 8%
על חלק השווי העולה על 19,575,755 ₪ -10%
תכנון מס אפקטיבי
יש לשים לב כי ככל שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה של העולה בישראל, לא בהכרח יהיה נכון לממש את הפטור המוקנה לו מכוח מסלול 1, שכן, סכומי המס במסלול 2 נמוכים וכך הוא לא מנצל את הפטור החד פעמי שניתן לו. כמו כן, יש לשים לב כי בחירת מסלול הפטור, תלויה אף בשווי הדירה.
כמובן שיש גם שיקולים נוספים אותם רצוי לקחת בחשבון טרם דיווח השומה ועל כל פנים, רצוי לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין אשר לו ניסיון והתמחות במיסוי מקרקעין, שכן, בחירת המסלול עלולה להשפיע על תכנון מס עתידי לא רק לעולה אלא גם למשפחתו.
האמור במאמר זה, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי של עורך דין וכל מקרה, לפי נסיבותיו יש לבחון לגופו. על כן, עשיית שימוש במידע המובא לעיל, הינה על אחריות המשתמש בלבד.