הסכם אופציה במקרקעין מקנה לבעל האופציה את הזכות, לרכוש נכס מקרקעין בתמורה שנקבעה מראש תוך פרק זמן מוגדר. הסדר זה מעניק גמישות הן לבעל האופציה והן למעניק האופציה בשוק הנדל"ן. אופציות משמשות בדרך כלל, במצבים בהם הרוכש רוצה להבטיח את הזכות לרכוש נכס אך דרוש לו זמן נוסף כדי לגייס את ההון ו/או במטרה לסחור בנכס ו/או חלק ממנו לצד ג׳ (בתנאי שהאופציה סחירה).
בתחום הנדל"ן, הסכמי אופציה נועדו להועיל לכל הגורמים הקשורים בהסכם. עבור בעל האופציה, האופציה מספקת לו את ההזדמנות לרכוש נכס במחיר שנקבע מראש, תוך הגנה מפני עליות מחירים פוטנציאליות. מעניק האופציה, לעומת זאת, יכול ליהנות מן האפשרות לייצר הכנסה ממכירת האופציה עצמה, גם אם הנכס לא יימכר בסופו של דבר.
כדי לגבש הסכם אופציה, על שני הצדדים להסכים מראש על התנאים וההגבלות, לרבות התמורה, מתווה התשלומים, מועדי המסירה, משך האופציה וכיוצב. לאחר חתימת הסכם האופציה, בעל האופציה משלם את שווי האופציה למעניק האופציה, המקנה לו את הזכות לממש את האופציה במסגרת הזמן המוסכם. במידה ובעל האופציה בוחר לממש את האופציה, הסכם המכר הנספח להסכם האופציה ייכנס לתוקפו בתנאים אשר סוכמו בין הצדדים מראש, במעמד מתן האופציה.
מיסוי הסכם אופציה.
בעבר כל סוגי הסכמי אופציה היו אירועי מס ומשכך הצדדים להסכם שילמו מיסים כאילו הייתה זו עסקה עצמאית, אף אם לא ניתנה הודעה מימוש. בשנת 2002 בעקבות המלצות ועדת רבינוביץ׳, הובא תיקון מס 50 לחוק מיסוי מקרקעין שבח, מכירה ורכישה), תשכ״ג-1963, שעיקרו אופציות במקרקעין ובמסגרתו נקבעו תנאים בהם אופציה במקרקעין תהיה פטורה ממס ובשמם הנהוג ״אופציות מיוחדות״.
נכון להיום, סעיף 49(י) לחוק מיסוי מקרקעין הוא המקור המתווה את הכללים והתקנות בכל הנוגע למיסוי הסכם אופציה במקרקעין.
סעיף 49(י) לחוק קובע תנאים מצטברים, בהתקיימותם, הסכם האופציה עשוי להיות פטור מתשלום מס שבח ורכישה. התנאים הינם רשימה סגורה ומצטברת, כלומר, על הסכם האופציה לעמוד במלוא התנאים על מנת לקבל פטור ממס בגין הסכם האופציה.
התנאים לקבלת הפטור:
- האופציה ניתנה בכתב
- האופציה סחירה
- האופציה בלתי חוזרת
- תקופת מימוש האופציה לא תעלה על 24 חודשים (כולל הארכות)
- שווי האופציה לא יעלה על 5% משווי תמורת הנכס שנקבעה למימוש
- לבעל האופציה לא ניתנה זכות חזקה בנכס
- האופציה דווחה לרשויות המס תוך 30 ימים מיום מתן האופציה
היה והסכם אופציה לא יעמוד באחד או יותר מהתנאים המפורטים בס״ק 49(1) לחוק, האופציה תהיה חייבת במס שבח (למעניק האופציה) והסכם רכישה (למקבל האופציה), גם במידה והאופציה לא תמומש בתום תקופה המימוש ועל כן, חלה חובת דיווח למיסוי מקרקעין.
חשוב לציין כי במידה והאופציה תמומש, שוויה יתווסף לשווי המכירה והרכישה לצורכי חישוב מס שבח ורכישה.
האמור במאמר זה, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי של עורך דין וכל מקרה, לפי נסיבותיו יש לבחון לגופו. על כן, עשיית שימוש במידע המובא לעיל, הינה על אחריות המשתמש בלבד.